仕事のこぼれ話、裏話など/ 不動産屋スタッフによるブログ
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マンション建替えの問題


少し前に見つけた記事です。



<阪神大震災>
被災時のままのマンション、建て替え工事へ

1995年の阪神大震災で全半壊した分譲マンションの
うち唯一、被災当時のまま残っていた兵庫県宝塚市の
「宝塚第三コーポラス」(5階建て)の建て替え工事が、
9日から始まることになった。
半壊認定を受け、住民間で「補修か再建か」を巡って訴訟
にもなり、荒れ放題のまま13年以上もの月日が経過した。
全131戸のうち再建マンションに戻るのはわずか5戸に
とどまる見込み。

阪神大震災で全半壊した分譲マンションは172カ所。
そのうち109カ所で建て替えが、57カ所で補修が選択
された。
一方で、第三コーポなど少なくとも4カ所で、住民の意見
対立が法廷に持ち込まれた。
国内の分譲マンションは現在、500万戸超。02年に
区分所有法が改正され、建て替えの要件は緩和されたが、
所得も価値観も多様な人が共同所有するマンションに
「もしも」が起こった時、どうするのか。課題は残ったままだ。
【毎日新聞】





うーん。。。
以前からこの類の問題に関心は持っていたのですが…
改めて色々と考えさせられますね。



結構前になりますが、阪神大震災で被災したマンション
の状況をTV番組で見たことがあります。
印象的だったのは、建具がゆがんだりあちこちに亀裂が
入るなど、危険で居住出来る状態ではない部屋がある
かと思えば、一方でそれなりに補修すれば居住可能と
いう状態の部屋もあったことです。
同じ建物でありながら、このような差が出てしまったの
には様々な要因があるのでしょうけれど、その状況は
当事者ではない私でさえ、何とも複雑な気持ちになった
ものでした。



番組を見た当時は不動産業界にはいなかったので、
当然「区分所有法」等、分譲マンションに関する法律の
存在すら知らず。。。
でも、そんな素人から見ても、これは後に困ったことに
なるだろうと察せられる…そんな状況でしたね。
実際、そのマンションでも危険で住める状態ではない
ために退去してしまった人が多く、大規模なマンション
でありながら空室がかなり目立っていました。
人の出入りが極端に少ないと、特に夜などは治安の
面でかなり不安ですよね。。。



その後、そのマンションがどのような経過を辿ったかは
不明ですが、分譲マンションの「影」の部分を見せつけ
られたように思ったものでした。
当然、他にもあちこちで同様の問題が持ち上がって
いたので、それぞれに紆余曲折があった事でしょう…
一旦大きな災害が起きると、財産、精神、肉体等色々な
面でのダメージを一度に受けることになってしまう。
自然に対し、人間は本当に無力だと痛感させられる
ばかりです。



そういえば、四川大地震のニュースである老婆が
言っていた事がとても印象に残っています。


こんな歳なのに…まさか死ぬまでにこんな
災害に遭うなんて思ってもいなかった



他人事じゃありません…
私も一生遭遇しないかもしれないし、一時間後に遭遇
するかもしれないのだから。。。



何はともあれ、阪神大震災から10年以上経過してもなお
このような建替えの問題がくすぶってしまう集合住宅。
そしてタワーマンションが流行りの昨今。。。
私自身は、これから先マンションを買う…いや買える
予定はないですが、業者として色々と考えさせられて
しまうニュース記事でした。




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2008⁄06⁄11 22:26 カテゴリー:物件の話 comment(0) trackback(0)
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一見すると完璧。


今日はリフォーム&クリーニングが完了し、申込の入った
お部屋を撮影しました。
全面リフォームとあって、通常より気持ちが違うもの
だったりします。



いやーやっぱり新しいのはいいですね。
200805301454082



ちなみに階数は6階。
20080530145408

そこそこの高さと、前面が大通りで間近に建物がない
こともあり、窓からの眺めはなかなかよいです。
いつでも遠くを見ながら黄昏れられます。
また、近隣にはスーパーやコンビニが沢山あり買い物
には不自由しません。
更に、JRと地下鉄の2駅が利用可能で交通至便!
築年数は二十年以上ですが、室内は新築状態です。
そして…
肝心の賃料はお安めでございますよ奥さん。





但し。
20080530145407

エレベータがありませんけど。。。



築年数が古いと、5〜6階の建物でもエレベータがない
場合があります。
私は3階あたりまでは大丈夫なんですが、4階で思考
停止状態になり、5階から息切れ…6階に着く頃には
ゼーハーで行き倒れ寸前です。
下りる時は意外と平気だったりするんですが、、、
と、年のせいじゃありません。
単なる運動不足ですから! (力説)



・・・・・・・・・・。



それにしても、私だったら外出の時に1階に下りて来た
所で忘れ物に気付いたらショック大ですね〜
でも、それ以前に体力的に無理だろという話ですがw



賃料が安めなのは、そういった大きなマイナスポイント
も理由の一つではあるんです、、、
でも、それを差し引いた上で、業者として見てもお得
じゃないかなぁとは思います。



ちなみに、申込を入れてくれたのは若い男性。
もちろん、エレベータがないのは承知の上です。
やはり、年代が限定されるのは仕方ないでしょうね。
何せ、階段の上り下りは毎日の事ですから。。。



というわけで。
やけに家賃が安い場合、何かしらの理由はあるもの。
ネット上の間取図や文字情報からは見えてこない…
例えば、日当りが悪い、周辺環境があまりよくない等々。
何でもそうですが、完璧なものは皆無に等しいですから…
まぁ予算に上限のないリッチな方なら、また話は違い
ますけど。。。



何はともあれ、様々な条件を踏まえた上で、妥協点や
譲れない点を足し引きして、納得のいくお部屋探しを
して欲しいなと思いますね。




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2008⁄05⁄30 22:26 カテゴリー:物件の話 comment(0) trackback(0)
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滞納問題〜優先順位が逆では?


最近、ある高校で入学金未納により生徒が入学式に出席
出来なかったという話がニュースになりました。
それに付随して、都道府県立高校の1年間の授業料
滞納額が4億円以上もあることも判明したり。。。
また、学校関係の滞納つながりでは、給食費に関しても
最近よく耳にします。
いずれにせよ、どの世界でも「滞納」の問題は頭を悩ませ
るものであることに変わりはありません。



給食費の滞納は、お金はあるのに敢えて払わないケース
が目立つ傾向だとも聞きます。
例えば、高級外車に乗っているのに給食費は滞納とか…
まぁそれは極端な事例にせよ、聞いているこちらとしては
話があべこべなんでは?と言いたくなります。
普通は、収入から必要な生活費や経費を除いて余剰分を
車やレジャー等に回すものではないんですかね。
まったく腹立たしい話です。



一方、賃貸に関する滞納も何度か触れてきましたが、
物件のオーナーにとってはかなり頭の痛い問題です。
私が見聞きしてきたケースでも、先の給食費の滞納と
近い……
つまり、本当に生活に困窮して家賃が払えないという
ケースは、少ないように見受けられます。



例えば。
滞納した挙句に夜逃げした部屋を見た時などは、室内に
お洒落なインテリア、家電が揃っていたり。。。
また、滞納した本人が、ちょっとセンスのいい(高そうな)
服を着ていたり、装飾品を身に付けていたり…
一般的な「滞納者」のイメージ(=生活困窮)という雰囲気
はまったく感じられないんですよね。



もちろん、仕事を辞めてしまい収入がゼロになったという
人もいるでしょうが、アルバイトなり普通の会社勤めなり
何らかの収入があっても滞納する人はする。
となると。
こちらが考えるのは、飲食費や服飾費、レジャー等々
まず「自分」を着飾ったり楽しくすることにお金を充てて、
残ったら家賃を払うスタンス?…なんです。
でも、正直それは違うのでは?と思います。
優先順位が逆でしょうと。
業者としてはもちろん、私個人の感覚としても、普通は
まず先に家賃その他支払い義務のある費用を差し引く
ものなんんじゃないかと。。。
家賃だって、「自分」が借りて住んでいる部屋なんだし。



・・・・・・・・・・。



まぁあれこれ考えるとタメ息が出てしまいますね〜
少々愚痴っぽくなってしまいました。
何はともあれ。
学校、賃貸不動産…場所に関係なく、「滞納」の問題は
そう単純な話ではない部分もあったりするのです。。。





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2008⁄04⁄20 21:09 カテゴリー:物件の話 comment(0) trackback(0)
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シーズンが一段落。


4月に入り1週間が経過。



ここにきて、空室確認や申込、契約についての客付業者
さんからの電話がだいぶ減り。。。
何だか事務所内がシーンとした感じになりました。
ちと寂しいような…
こういう状況になった事で、入学、就職等による引越し
はさすがにもう落ち着いたのだとハタと気付いたりして
おります。
ようやく繁忙期も一段落、、、
ただ、私自身は繁忙期が終わったからと言って即ヒマに
なるわけではなく、物件チェックや写真撮影等々はまだ
結構な数が控えているのですが。。。
まぁ本当に落ち着くのはもう少し先のことでしょう。



新生活が始まる人達の引越しは一段落。
と同時に物件の動きも一段落するわけですが、それじゃ
もう今は「残り物」的な物件しかないかと言ったらそんな
事もなかったりします。
例えば、退去の時期が3月下旬だった場合は、それから
リフォームやクリーニングにかかることになり、入居可能
になる頃には繁忙期は終わってしまっている。。。
なので、よい物件でもちょっと時期を逃したがために
空室期間が少し長くなる時もたまにあるんですよね。




特に急いではいないがそろそろ別の所に住みたい、
もうすぐ契約更新だからそれを機に引越しを…
等々考えている方がいたら、地道に探してみると
「おっコレは!」と思う物件が見つかるかもしれません。
そういうものって、時期に関係なく「タイミング」次第
だったりしますから。




そんなこんなで。
世間はとりあえず山を越えたようですが、私はあと少し
ラストスパートかけて頑張ります〜



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2008⁄04⁄07 20:48 カテゴリー:物件の話 comment(0) trackback(0)
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タワーマンションは人気ですね。


東京都中央区の倉庫跡地で進められていた再開発で、
地上58階建のツインタワーマンションが完成したそうで
新聞やネットのニュースでも紹介されていました。

詳しい記事はコチラ

THE TOKYO TOWERSの外観等詳細はコチラ

※いずれも別ウィンドウが開きます



読んでみると、1/28現在、竣工している分譲マンションでは
最高階層とのことで、総戸数は分譲1981戸、賃貸813戸の
計2794戸、約8000人が住む予定…とあります。



それにしてもすごいですよね〜規模の大きさが。
単純に考えると、中央区の人口がいきなり何千人と増える
わけで、区役所も歓迎ではないかと思われるのですが…
ただ、周辺地域の学校や病院といった公共施設がその人口
をどの程度賄えるのかが個人的には気になります。
一応、ビルのテナントに診療所は入るようですけれど。。。
江東区では、マンションラッシュで小学校の児童が激増して
学校不足が起きてしまい、建設を抑制する条例が出来たり
なんて事もありましたし。



そういえば規模が大きいと管理組合の運営が大変そう…
なんて思ったりするのですが実際はどうなんでしょうか。
基本的に、考え方や意見、思惑等は人それぞれ違うわけ
ですが、人数が増えれば増えるほど、それを取りまとめる
のはそう簡単な事ではないんじゃないかと単純に考えて
しまいます。
とは言っても、最終的には法律や規約で決められた多数決
のラインに沿ってまとまるものなんでしょうけれど。。。



・・・・・・・・・・。



何だか、あれこれ難クセつけているような感じになって
しまいました。
わたくし従業員A、そういった付属的な部分がすごく気に
なるもので。。。
いくらお部屋が快適でも、生活環境が良くなかったら困り
ますしね……って買えもしないクセに何言ってんだw



それにしても58階って。。。
私は高い所が苦手というのもあるので、40階や50階と
いう高さの場所は、どうしても生活空間ではなくたまに
景色を楽しんだりする所、という感覚しか持てず。。。
ま、どっちにしても、タワーマンションとは縁のない人間て
ことのようですw
でも、マンションのサイトを見てみるとペットも飼育可能だし
エントランス等の共用部分もホテルみたいに豪華だしで、
はぁ〜すごいな〜と思わずため息が出てしまいますね。



ちなみに既に完売だそうです。
マンションも供給過剰と言われている昨今ですが…
タワーマンションは人気があるようで、そんな話はどこへ
やら…の勢いを見せ付けられる思いがしたのでした。





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2008⁄01⁄31 12:51 カテゴリー:物件の話 comment(0) trackback(0)
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