仕事のこぼれ話、雑談など
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2009年02月13日 (金) | 編集 |
昨日は法定研修へ行ってきました。



午後のひととき、ちょうど旅立ちには最適の時間帯。。。
そんな中。
わたくし従業員A、ほんの少しの間(強調)、舟を漕ぎ
旅に出たりしておりました。楽しかったです。(おい)
いやー3時間の長丁場なものでつい。
ちなみに…
周囲にも、旅行中と見受けられる方々がチラホラと
いて、何となく安堵した次第です。旅仲間ってことで。



さて今回も色々な内容が盛り込まれていたんですが、
その中では殺人事件と瑕疵担保責任の裁判事例が
個人的には気になりました。
概要は、買主が「土地」を購入したものの、後にその
土地にかつて存在していた「建物内」で殺人事件が
あったことが判明したため、売主に対して751万5750円
の損害賠償を請求した、というもの。
これに対し売主は、殺人事件は売買の8年半以上も
前であること、隣地と一体の更地売買であること等から
土地の隠れた瑕疵にあたらないと主張。



一審判決は、土地に「隠れた瑕疵」があったとして
75万1575円を限度として、買主の損害賠償請求を
認めたものの、双方が不服として控訴。
しかし、控訴は棄却され一審判決を支持という結果。
その理由を要約すると

殺人事件があったことは新聞で報道されており、また、
土地を購入しようとした者が、気持ち悪がって購入を
見送ったりしたこともあった。
つまり、本件土地上に建物を立てても住み心地が良く
なく居住の用に適さないと感じられるということは
その土地に「隠れた瑕疵」があると認められるが、
損害額は売買代金の5%が相当である。

とのこと。



「隠れた瑕疵」とは、一般的な注意では発見出来ない
欠陥を言うんですが、物理的なものだけでなく、建物内
での病死や自殺、事故死などの心理的なものも含まれ
ます。
裁判に発展するようなケースは、売買がほとんどなの
でしょうが、賃貸も例外ではありません。
なので、そのような「履歴」がある物件は、業者としては
物件紹介の段階から告知しておくのが無難。。。
後になって発覚するのが一番まずいですからね。



私自身の経験談ですが。
以前、長年住んでいた入居者が室内で病死した物件が
ありました。
後に全面リフォームして募集する際、事前に営業会社
にはその事を伝え、お客さんへも紹介の時点で説明する
ようお願いしておきました。
幸い、入居者はすぐに決まったんですが、もちろんその
経緯を納得した上です。
ただ、物件によってはオーナーが何度も変わっている
等々の事情で、現在のオーナーや業者は知らない…
なんてことがないとは言えませんからねぇ。。。
隠そうとしたわけじゃなくても、結果として相手方には
伝えられなかった、なんてこともあるだろうし。
そういえば、この裁判事例は講師の弁護士さんによると
売主はその事件を知らなかったらしいですが。
もし知っていたとしたら、たとえかつて存在した「建物」
での事件だとしても、告知しないとまずいでしょうね。
講師の方も「知っていて言わなかったらまずアウト」と
言ってました。。。。。



そんなこんなで。
今回の研修は、オーナーや業者にとってはかなり関心が
高く、一方で避けたい問題のひとつでもある心理的瑕疵
にも触れられた内容でした。
正直、こういう問題はこわいなと思います。
まぁ滅多に起きることじゃないけれど……



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