仕事のこぼれ話、雑談など
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2011年07月28日 (木) | 編集 |
最近、「更新料 最高裁 判決」というキーワードで
このブログに辿り着く方が多いようです。
最高裁判決が出たのは7/15、タイムリーな話題という
わけでもなく。
何で今なのかなぁと少々不思議な今日この頃です。


それはさておき。
少し前に参加した業界団体主催の研修。
テーマの一つに、不動産に関わる瑕疵についての
ものがありました。
瑕疵の内容は様々な事例が紹介されましたが、
やはり私の仕事上、賃貸物件で起きた事故(自殺)に
関するものに関心は集中。
今回は、その事故が起きた場合の賃借人と連帯保証人
に生じる責任について触れたいと思います。


賃貸物件における賃借人の自殺は、既に多くの
裁判例があります。
それによれば、賃借人の賃貸建物内での自殺は
賃借人の負担する善管注意義務(※)違反であると
されているそうです。
※善良な管理者と同様の注意義務をもって
 使用収益する義務(民法400条)


つまり、物件内で自殺しないようにすることも
賃借人の善管注意義務の対象である、と。
賃貸物件内で自殺が起きた場合、その物件は一定期間
賃貸出来なくなったり、家賃減額を余儀なくされたり
等々の損害が生じます。
それは常識的に考えれば明らかであり、また、賃借人に
物件内で自殺しないよう求めることが加重な負担を
強いるものとは言えない…
という考え方に基づくようです。


とはいえ、賃借人は亡くなっているわけだから
責任を本人に直接問うことは出来ません。
すると、次に矛先が向けられるのは連帯保証人や
相続人となるわけです。
それについても裁判では、連帯保証人は連帯保証契約
に基づき、自殺によって生じた損害について相続人と
連帯して賠償する責任があると判断されています。
通常、賃貸借契約に際し連帯保証人を立てる場合、
「連帯保証人引受承諾書」の提出が必要となります。
その名の通り、連帯保証人を引き受けることを
承諾する(=連帯保証契約)書面です。
恐らくどの業者もほぼ同じ書式だと思います。
ちなみに、うちの承諾書には
「借主が負担する一切の債務につき、連帯保証人
としてその責めを負うことを確約致します」
との一文が入っています。
その「一切の債務」は、滞納だけでなく自殺によって
生じた損害も含まれる…ということなのでしょう。


余談ですが、事故が起きた場合、貸主側がかなり
高額な損害賠償を遺族に請求するケースがあります。
例えば、30歳代の会社員が自殺した物件では、
部屋全体の改装費用200万と5年分の家賃の
補償金約500万を請求したとか。。。
(後に200万で和解)



賃貸物件での自殺は、遺族をはじめとする沢山の
関係者に精神的・金銭的負担を与えてしまうことに
なります。
しかも…後々まで。
更に、責任の所在や損害賠償をめぐって裁判に
発展する場合もある。
でもそれは、真の当事者が不在という状況。
何ともやりきれないものです。。。



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